Sevgili Time Kocaeli Dergisi Okurları! Dergimizin, Kasım ayı sayısında sizler için, Covid-19 salgını sürecinde, ülkemiz genelinde faaliyet gösteren esnaf ve zanaatkârların, önemli ölçüde mağdur oldukları, iş yeri kira bedelleri hakkında düşüncelerimi yazmak, bildiklerimi ve duyduklarımı aktarmak isterim. Konumuza Platon’un, “Düşünceli olun, çünkü karşılaştığınız herkes, inanın en az sizin kadar zorlu bir mücadele veriyor.” sözü ile başlamak istiyorum.

Korona virüs dolayısıyla, ne yazık ki birçok insan, ekonomik olarak daha da zor duruma düştü. Bu süreçte, hem medyadan hem de kulaktan duyumlarla çok şey işittim ve okudum. Hemen hemen çoğunluğumuz, gerek ev gerekse iş yeri kiralamada, kiralayan ya da kiracı konumundayız. Hepimizin muhatap olduğu kişiler ve roller çok çok farklı. Çok anlayışlı olanları da gördük, hâlden anlamazları da... Mağdur olanlar sadece kiracılar mı? Hayır. Mülk sahiplerinde de mağdur olanlar oldu ne yazık ki... Bana göre, en çok mağdur olanlar kiracı konumunda olan vatandaşlarımız oldu. Burada da ayrım yaparsak, daha mağdur olanlar; umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten gösteri merkezleri, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor salonları gibi işletmelerdir.

Çünkü söz konusu tedbirler kapsamında, ilk olarak İçişleri Bakanlığı, 16.03.2020 tarihinde il valiliklerine gönderdiği Korona virüs konulu ek genelge ile, 81 ilde halkın çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak, hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle; umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak, faaliyet yürüten gösteri merkezleri, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor salonları gibi birçok işletmenin faaliyetlerini, geçici bir süreliğine 16.03.2020 Pazartesi saat 24:00 itibariyle durdurma yönünde karar almıştı.

Kazancı günlük ve aylık olan, ailelerine ve çalışanlarına karşı sorumluluğu bulunan, işletme sahipleri, bu dönemde kazanç sağlamadan, kiralayan konumunda olan iş yeri sahipleri karşısında, hem mahcup hem de zor duruma düştüler. “Beni ilgilendirmez ben sözleşmeye bakarım’’ diyenler mi? ‘’Ödeyemiyorsan çık’’ diyenler mi? Ki karantina döneminde, iş yeri kapılarını hiç açamayan işletme sahiplerinden, kazanamadıkları paradan kira ödemesi isteyenler mi? Hadi karantina bitti işler yarı yarı düştü! Esnaf, eve para mı götürsün yoksa karın tokluğuna, kiraya mı çalışsın? Evet, yetkililer kendi çapında önlemler aldı. Ne bileyim krediler verildi, ufak tefek, büyüklüğüne küçüklüğüne göre, alınan tedbirler de oldu ama yine de bireysel kira ilişkilerinde birçok sorun yaşanmakta ve devam etmekte…

Umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak, faaliyet yürüten gösteri merkezleri, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor salonları gibi Yargıtay HGK 2017/90 E., 2018/1259 K., 27.06.2018 T. kararında, mücbir sebebi şu şekilde tanımlamıştır: “Mücbir sebep, sorumlu ve ya borçlunun, faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan, olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”

Salgın ile mücadelede, bakanlıkça her ne kadar bazı iş yerlerinin faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuş olsa da; geçicilik arz edeceği şüphesiz olan bu süreyi, şimdiden kestirebilmek mümkün değildi. Virüsün, kontrol altına alınarak sürecinin normale dönmesi, ülkenin izleyeceği politikalar ile şekilleneceğinden, tarafların mevcut kira sözleşmeleriyle bağlı tutulma süresinin, ne kadar olduğunu şu an için söylemek de ne yazık ki mümkün değil. Bununla birlikte, kiracı konumunda olan işletme sahipleri, COVID-19 salgını sebebiyle, müşteri sayısında azalma meydana gelmesi ve bu durumun süreklilik arz etmesi halinde, kira sözleşmelerinin uyarlanmasını talep edebileceklerdir.

Peki, kira sözleşmeleri nasıl uyarlanacaktır?

Uyarlama, taraflar arasında karar laştırılan kira bedelinde, rıza en değişiklik yapılması yönünde yapılabileceği gibi, ödeme tarihlerinin, sözleşme süresinin, ifa şeklinin değiştirilmesi gibi farklı şekillerde de yapılabilir. Tarafların rıza en uyarlama yoluna gitmesi halinde, uyarlanan kira bedelinin ne kadar süreyle uygulanacağı, hangi tarih veya olgu itibariyle kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin ödenmeye devam edileceği, taraflar arasında serbestçe tayin edilebilecektir. Benim de, genelde katıldığım görüş uyarınca, salgın özelinde, geçici imkânsızlık halinde, ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar erteleneceği yönündedir. Bununla birlikte geçici imkânsızlığın etkisi, sözleşmenin amacına ve sözleşme ile kurulan menfaatler dengesine göre değerlendirilmelidir.

Uyarlama, taraflar arasında karar laştırılan kira bedelinde, rıza en değişiklik yapılması yönünde yapılabileceği gibi, ödeme tarihlerinin, sözleşme süresinin, ifa şeklinin değiştirilmesi gibi farklı şekillerde de yapılabilir. Tarafların rıza en uyarlama yoluna gitmesi halinde, uyarlanan kira bedelinin ne kadar süreyle uygulanacağı, hangi tarih veya olgu itibariyle kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin ödenmeye devam edileceği, taraflar arasında serbestçe tayin edilebilecektir. Benim de, genelde katıldığım görüş uyarınca, salgın özelinde, geçici imkânsızlık halinde, ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar erteleneceği yönündedir. Bununla birlikte geçici imkânsızlığın etkisi, sözleşmenin amacına ve sözleşme ile kurulan menfaatler dengesine göre değerlendirilmelidir.

Nilüfer ilçesindeki restoranın, kira bedeli olan 23 bin TL’yi ödeyemeyen iş yeri sahibi, avukatı aracılığıyla, kiranın düşürülmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurdu. Borçlar Kanunu´nun 138´nci maddesindeki; ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen, olağanüstü bir durum ortaya çıkmasından dolayı, sözleşmesinin yeni kurallara uyarlanması isteme‘ talebiyle yapılan başvuruyu, Sulh Hukuk Mahkemesi reddetti. Restoran sahibinin avukatı, kararı Bursa Bölge Adliyesi 4. Hukuk Dairesi´ne taşıdı. Daire, yapılan yargılama sonunda restoran sahibini haklı buldu. Bursa Bölge Adliyesi 4. Hukuk Dairesi kararında, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi sırasında pandemi sürecinin, öngörülemeyen bir durum olduğunu belirterek, kira bedelinin yüzde 50 oranında azaltılarak, 11 bin 500 TL’ye düşürülmesine hükmetti. Emsal niteliğinde olabilecek bu karar, şimdilik Bursa bölgesinde geçerli. Ancak başka illerde açılacak davalarda da Bursa’da verilen karar emsal gösterilebilir... Bence, önümüzdeki dönemlerde birçok karar duyacağız, okuyacağız... Sevinenler de olacak üzülenler de. Konumuzla ilgili nokta atışı bir söz bırakıyorum buraya “Bizi yoran şartların ağırlığı değil, insanların halden anlamayan SAĞIRLIĞIDIR.”

Keşke, herkes birbirinin halinden anlamış olsaydı da böyle davalara gerek kalmasaydı. O unutulan hoşgörü var ya işte onu tekrar hatırlamak gerek. İnsanlık tarihine biraz merakı olanlar bilir ki, en zor savaşlar, hastalıklar, buna benzer felaketler insanların birbirlerine destek olmalarıyla, birbirlerine inanmalarıyla, sabrettiklerinde ve vazgeçmediklerinde atlatılmıştır. Şimdi de böyle olmalı. Yarın bir gün roller ve taraflar yer değiştirebilir. Hayatı donmuş gibi hissetsek de mücadelemiz devam etmeli. Sağlıklı ve mutlu günler temennisiyle güzel bir Kasım ayı geçirmenizi diliyorum...