Altın Çağdan Bugüne

Birkaç yıl öncesine kadar depo, antrepo, ofis ve dükkân yatırımları yatırımcıların gözdesiydi. Özellikle lojistik alanındaki büyüme, Kocaeli’nin İstanbul’a yakınlığıyla birleşince bölgemizde depo ve antrepo yatırımları adeta patlama yapmıştı. Ofisler de pandemi öncesi dönemde güçlü bir talep görüyordu. Ancak kartlar pandemiyle birlikte yeniden dağıtıldı. Bugün geldiğimiz noktada, yatırımcıların bu alanlara bakışı çok daha temkinli.

Durgunluğun Nedenleri

Peki bu yavaşlamanın arkasında neler var?

• Yüksek faiz oranları, yatırımcıların krediyle ticari gayrimenkul almasını neredeyse imkânsız hâle getirdi.

• Enflasyon ve artan inşaat maliyetleri, yeni projelerin fiyatlarını yukarı çekti ve geri dönüş sürelerini uzattı.

• Pandemi sonrası iş hayatındaki değişim, özellikle ofis pazarını derinden etkiledi. Uzaktan çalışma alışkanlığı kalıcı hale geldiği için büyük ofislerin cazibesi azaldı.

• E-ticaretin yükselişi cadde dükkânlarına olan ilgiyi azalttı, talebi depolara yönlendirdi. Fakat burada da büyük ölçekli kiralamalar dışında bir bekleme süreci yaşanıyor.

Başiskele ve Kartepe’de Tablo

Benim en çok çalıştığım bölgeler olan Başiskele ve Kartepe, Kocaeli’nin geleceği açısından her zaman cazip noktalar olmuştur. Hem sanayi yatırımları hem de lojistik avantajlarıyla öne çıkarlar. Fakat son dönemde burada bile bir durgunluk gözlemliyorum.

Başiskele’de özellikle depo ve antrepo yatırımlarında hareketliliğin azaldığını söylemek mümkün. Kiracılar artık daha seçici davranıyor, yatırımcılar ise hızlı karar vermekten kaçınıyor. Kartepe’de ise sanayi yatırımları devam etse de ticari ofislerde uzun süren boşluklar yaşanıyor. Yani potansiyeli yüksek bu iki bölgede bile piyasanın şu an için frene bastığını görüyoruz.

Dükkânlarda Zorluklar

Cadde dükkânları ise yatırımcı için ayrı bir baş ağrısı. Kira rakamları yüksek görünse de, işletme maliyetleri arttığı için küçük esnafın ayakta kalması zorlaşıyor. Zincir markalar belli lokasyonlarda varlıklarını korusa da genel tablo çok da parlak değil. Bu nedenle yatırımcılar “Sürekli kiracı bulabilir miyim?” sorusunu daha sık soruyor.

Geleceğe Bakışım

Şunu net söyleyebilirim: Bu durgunluk kalıcı değil. Kocaeli gibi stratejik öneme sahip bir şehirde ticaretin ve sanayinin ihtiyaçları, ticari gayrimenkul talebini er ya da geç yeniden artıracaktır. Ancak bu toparlanmanın birkaç yıl süreceğini öngörüyorum.

Önümüzdeki dönemde esnek kira modelleri, kısa süreli sözleşmeler ve karma projeler (konut, ticaret ve sosyal alanların bir arada olduğu yapılar) öne çıkacak. Yatırımcılar artık yalnızca “bir ofis ya da depo” değil, yaşamın farklı yönlerini bir arada sunan projeleri tercih edecek.

Yatırımcıya Mesajım

Bu süreçte yatırımcılara en büyük tavsiyem, sabırlı olmaları. Durgunluk dönemleri her zaman fırsatlarla doludur. Bugün alıcı bulmakta zorlanan, piyasa koşulları nedeniyle değerinin altında görünen bazı ticari gayrimenkuller, gelecekte ciddi kazanç sağlayabilir. Özellikle lokasyonu güçlü ve altyapısı sağlam projelere odaklanmak, uzun vadede kazandıracaktır.

Sonuç

Benim sahadan gördüğüm tablo şu: Ticari gayrimenkul piyasası şu an zor bir dönemden geçiyor. Başiskele ve Kartepe’de yatırımcılar beklemede, kiracılar ise seçici. Ancak bu tabloyu karamsarlıkla değil, bir “fırsat dönemi” olarak görmek lazım. Çünkü gayrimenkul sektörü her zaman sabreden ve doğru analiz yapan yatırımcıyı ödüllendirmiştir.

Kısacası, ticari gayrimenkulde şu an belki hareket az; ama bu sessizlik, gelecekteki yeni bir canlanmanın habercisi olabilir.